Disciplina del «rent to buy» tra le proposte dei Notai per l'immobiliare

3 dicembre 2013

Il consiglio nazionale del Notariato ha presentato, nell’ambito del 48° Congresso Nazionale del Notariato a Roma, sei proposte di legge per il rilancio del settore immobiliare e la ripresa economica del Paese. E per la ripresa della propria attività: la domanda dei servizi notarili – di cui l’immobiliare rappresenta una parte preponderante – si è infatti «contratta, rispetto al 2006, di una percentuale superiore al 50% e la loro remunerazione è diminuita di una percentuale ancora maggiore», spiega il presidente della Cassa nazionale del Notariato, Mario Mistretta.

Ecco le sei proposte illustrate dal presidente del Consiglio del notariato, Maurizo D’Errico per fare incontrare, in modo sicuro, domanda e offerta di abitazioni in un momento come quello attuale, caratterizzato da una consistente quantità di immobili invenduti, a fronte di una richiesta che si scontra con la carenza di liquidita e la difficolta di accesso al credito:

1) introduzione nel nostro ordinamento di una disciplina dei «contratti di godimento in funzione della successiva vendita di immobili» meglio noti come “rent to buy”. Si tratta, nella sostanza, di dare disciplina civilistica e tributaria adeguata ad una serie di fattispecie contrattuali, oggi prive di regolamentazione specifica.La tutela civilistica si esplica nei confronti sia dell’acquirente sia del venditore fin dalla fase di godimento – rispetto al rischio di reciproco inadempimento degli obblighi relativi al futuro trasferimento di proprietà – quella tributaria prevede incentivi anche sul piano fiscale attraverso un meccanismo di recupero dei tributi già assolti durante la fase di godimento, limitatamente ai canoni imputati in tutto o in parte al corrispettivo dovuto per la successiva compravendita.

2) attribuzione al venditore, nel contratto di vendita a rate con riserva di proprietà – nella quale il passaggio di proprietà è legato al saldo del prezzo – della facoltà di cedere a una banca il credito relativo al pagamento delle rate. A sua volta la banca potrà cedere il credito nell’ambito di un’operazione di cartolarizzazione;

3) riduzione del carico fiscale dell’ipoteca legale a garanzia di dilazioni di pagamento del prezzo delle compravendite. Data la contrazione del mercato creditizio, spesso i venditori sono disposti ad accettare il rischio di concedere una dilazione nel pagamento del prezzo all’acquirente a fronte di adeguate garanzie. Una di queste è l’iscrizione dell’ipoteca legale, inutilizzata a causa del suo costo elevato;

4) riduzione della tassazione dei canoni di locazione per gli immobili destinati alla vendita, rimasti invenduti e temporaneamente locati per consentire alla imprese costruttrici di far fronte alle spese di gestione;

5) introduzione dell’esenzione – dalle imposte indirette e dagli oneri di urbanizzazione – delle dismissioni di beni immobili pubblici strumentali, per dare maggiore slancio e incisività alle politiche di dismissione di beni pubblici finalizzate alla riduzione del debito pubblico, nonché in generale al riordino, alla gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare;

6) trovare una soluzione al problema relativo alla tassazione di registro proporzionale per il contratto preliminare che, al fine di consentire una piena detrazione in sede di contratto definitivo, non possa eccedere quanto sarà dovuto al momento della vendita. La proposta è finalizzata a risolvere un problema che oggi, oltre a creare contenzioso, contribuisce ad accrescere i fenomeni di occultazione dei contratti preliminari conclusi con scrittura privata.

di Enrico Bronzo – da IL SOLE 24 ORE del 02 dicembre 2013

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