Analisi del mercato immobiliare per il 2012

15 febbraio 2012

Il mercato delle compravendite rallenta, e non poco! Varie sono le motivazioni. Vediamo punto per punto di analizzarne i motivi, e soprattutto dare delle indicazioni a chi, pur in questo difficile momento, intende comunque osservare più da vicino gli obiettivi del proprio investimento immobiliare. Il primo segnale di negatività proviene senza dubbio dalla stretta creditizia, e del mondo bancario in genere. Mutui sempre più cari, sempre più difficili da ottenere, a meno che non si presentino sufficienti garanzie a copertura del credito richiesto. Diventa più complicato il punto di incontro tra domanda ed offerta. Oggi sono tantissimi gli immobili posti in vendita. Non passa giorno che il portafoglio immobili si arricchisce di nuovi “arrivi” che vanno ad incrementare notevolmente il numero già consistente delle unità da vendere. Quindi un grande segno + per le offerte, altrettanto segno – per la domanda! Nelle trattative “vince” l’acquirente..quasi sempre. Purtroppo il venditore spesso perde delle opportunità di vendita, non accettando offerte, tutto sommato sufficientemente in linea con il mercato. Personalmente credo che questi venditori poi sbaglino nel non valutare a fondo l’offerta pervenuta. Se l’onda attuale è questa, e sembra che continui.. difficilmente poi riusciranno ad ottenere quanto richiesto. L’oscillazione infatti tra il prezzo della domanda, e quello offerto, sembra stazionarsi intorno ad un meno 12/15%. Tutto sommato credo agevole per chi vende e per chi acquista! Contrariamente a quanto immaginavamo, tempo addietro, circa una crescita dei prezzi/mq. degli immobili, tale da consentire agli investitori il conseguimento di risultati soddisfacenti delle singole operazioni immobiliari, oggi dobbiamo prendere atto che tale crescita non è avvenuta, e i prezzi richiesti al mq., sia per unità di nuova costruzione, che per unità datate, anche se recenti, si sono stabilizzati e appare al momento difficile, che questi stessi prezzi tendino ad aumentare! E’ sufficiente leggere i dati che periodicamente noi intermediari pubblichiamo sull’ Osservatorio Immobiliare Regionale, per rendersi perfettamente conto della situazione. Una lettura approfondita delle cifre, aiuterebbe certamente a chiarirsi le idee in proposito.

Se da una parte l’attuale situazione economico-finanziaria, nazionale ed europea, continua a destare grosse preoccupazioni per il futuro, aumentando di fatto la criticità della situazione, dall’altra credo, ma questo è un mio pensiero, che la quantità di unità immobiliari presenti sul mercato, sommate a quelle di nuova realizzazione, sia andata oltre il fabbisogno necessario. Certamente oggi si costruisce meglio di una volta, tanti sono gli obblighi di legge da rispettare, e gli appartenenti al settore delle costruzioni hanno certamente preso atto di ciò, prestando molta più attenzione, sia nella fase progettuale dell’opera, che nel suo allestimento tecnologico. I costi di costruzione sono lievitati e appare complicato andare a configurarli con le esigenze economiche di un mercato stagnante e soprattutto di una capacità di spesa che, come tutti sappiamo, si è drasticamente ridotta. Le difficoltà poi che si incontrano per la vendita di unità datate, anni 50/60/70, sono davvero tante, perchè tante sono le problematiche da affrontare : costi delle gestioni condominiali, molto spesso esorbitanti, opere necessarie e quasi continuative di manutenzioni straordinarie da effettuarsi, e tutta una serie di fattori che influiscono negativamente sulla possibilità di vendita. Tuttavia questa tipologia di abitazioni, offre molto spesso delle buone opportunità per chi si avvicina all’acquisto della prima casa, e non può permettersi una spesa più elevata.

L’economia in generale, e nella fattispecie, quella che riguarda il mondo dell’immobiliare più largamente generalizzato, è regolata da un’unico principio : domanda e offerta. Quando questo equilibrio si sposta significativamente da una parte, o dall’altra, produce effetti negativi o positivi sul mercato.

Altro discorso è quello relativo ad acquisti immobiliari, più o meno significativi, relativi al puro investimento da reddito. Ma di questo ne parleremo prossimamente.

Redatto da Bile Immobiliare

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